Diario del Curatore: puntata n. 4 - Liberazione dell’immobile locato dal de cuius: gestione dei beni mobili e restituzione alla proprietà

Fatti

In data 10 aprile 2024, il Tribunale di Verona ha dichiarato aperta l’eredità giacente del sig. R.A., deceduto il 2 marzo 2024, nominando curatore l’avv. Elisa Brugnoli.

Nel patrimonio ereditario era ricompreso un contratto di locazione relativo a un appartamento ad uso abitativo in Verona, via Mameli 21, condotto dal de cuius da oltre quindici anni. Alla data della morte, il contratto era ancora formalmente in essere, ma l’immobile risultava abbandonato e privo di utenze attive.

Il locatore aveva sollecitato la restituzione dell’immobile per poter procedere a nuova locazione, lamentando altresì mensilità di canone non corrisposte nei tre mesi antecedenti al decesso.

Attività svolta dal curatore

Accertamenti e inventario

Il curatore, previa comunicazione al locatore e ottenuta l’autorizzazione del Giudice Delegato, ha effettuato accesso all’immobile, riscontrando la presenza di beni mobili eterogenei:

• mobilio d’arredo in condizioni vetuste (tavolo, armadio, materasso);

• suppellettili domestiche di scarso valore (stoviglie, elettrodomestici non funzionanti);

• documentazione cartacea e effetti personali del de cuius.

Tutti i beni sono stati descritti e valutati nell’ambito dell’inventario giudiziale redatto in data 20 maggio 2024, alla presenza del cancelliere e di perito estimatore incaricato ai sensi del manuale Pacini.

Classificazione dei beni in base al valore

Sulla base della perizia giurata allegata all’inventario:

• i beni con valore nullo o negativo (materassi, elettrodomestici rotti, libri scoloriti, vestiti) sono stati classificati come residui da smaltire;

• altri beni (una madia antica, una libreria e un piccolo quadro a olio) sono stati stimati per un valore complessivo di € 600.

Gestione dei beni mobili e restituzione dell’immobile

Per procedere alla liberazione dell’immobile, il curatore ha seguito il seguente iter:

1. Smaltimento dei beni privi di valore

L’avv. Brugnoli ha provveduto a:

• richiedere l’autorizzazione al Giudice per lo smaltimento dei beni inutilizzabili;

• incaricare ditta specializzata per il ritiro e lo smaltimento nel rispetto della normativa ambientale e comunale.

I costi sono stati sostenuti dalla curatela ed annotati nel rendiconto, con l'indicazione del carattere necessario dell’intervento ai fini della liberazione dell’immobile.

2. Destinazione dei beni con valore

Per gli oggetti valutati positivamente, sono state vagliate due opzioni alternative, entrambe lecite e coerenti con l’interesse della massa ereditaria:

• Deposito temporaneo in storage: sono stati richiesti preventivi a centri di self-storage della zona per la custodia in attesa di vendita (trattativa privata o asta).

• Proposta di cessione al locatore/proprietario: la proprietà è stata informata dell’esistenza di tali beni e della possibilità di acquistarli, anche in compensazione con i canoni di locazione arretrati, che risultavano dovuti (tot. € 780,00).

Il locatore ha accettato la seconda opzione, formalizzando una scrittura privata con il curatore, in cui si riconosce:

• l’acquisto dei beni per € 600,00;

• la compensazione parziale dei crediti vantati per canoni;

• la consegna immediata delle chiavi dell’appartamento in data 15 giugno 2024.

Il curatore ha depositato tale accordo in cancelleria, allegandolo alla relazione trimestrale.

Considerazioni conclusive

Il curatore dell’eredità giacente, nel liberare un immobile in locazione, deve procedere con cautela e metodo nella gestione dei beni presenti. In particolare:

• Deve valutare i beni, individuando quelli privi di valore da smaltire e quelli commercializzabili.

• Può depositare i beni in luogo sicuro, in attesa di autorizzazione alla vendita, oppure proporne la cessione al proprietario dell’immobile, eventualmente in compensazione con canoni dovuti.

• Ogni decisione deve essere autorizzata dal Giudice Delegato e rendicontata formalmente, per garantirne la tracciabilità e la legittimità nell’ambito della procedura.

📌 La liberazione di immobili locati è una delle attività più complesse per il curatore. L’adozione di soluzioni negoziali, come la compensazione tra beni residui e canoni, rappresenta un modello operativo efficiente e conforme al principio di economicità della curatela.