Vendita dei beni immobili: dall’autorizzazione del Collegio a quella del Notaio

La recente Riforma Cartabia, attuata con il d.lgs. 149/2022, ha inciso anche sul regime della volontaria giurisdizione,

Invero, l’articolo 21 del decreto legislativo 149 del 2022 ha introdotto una novità significativa, attribuendo ai notai la competenza in materia di autorizzazioni relative agli affari di volontaria giurisdizione. In particolare, la norma stabilisce che le autorizzazioni necessarie per la stipula di atti pubblici e scritture private autenticate aventi ad oggetto beni ereditari possano essere rilasciate direttamente dal notaio rogante, previa richiesta scritta delle parti, personalmente o per mezzo di procuratore legale.

Il notaio, a tal fine, può assumere informazioni senza particolari formalità presso gli altri chiamati all’eredità e presso i creditori risultanti dall'inventario; una volta completata questa attività, egli deve comunicare l’autorizzazione rilasciata alla cancelleria del tribunale che sarebbe stata competente per il rilascio dell'autorizzazione giudiziale e al pubblico ministero presso il medesimo tribunale, anche per consentire il corretto assolvimento delle formalità pubblicitarie.

L’autorizzazione rilasciata dal notaio acquista efficacia soltanto trascorsi venti giorni dalla comunicazione, sempre che entro tale termine non venga proposto reclamo.

Le autorizzazioni rilasciate dal notaio possono essere in ogni tempo modificate o revocate dal giudice tutelare, ma restano comunque salvi i diritti acquisiti in buona fede dai terzi sulla base di convenzioni anteriori alla modifica o alla revoca.

È necessario sottolineare che rimangono riservate in via esclusiva all’autorità giudiziaria le autorizzazioni per promuovere, rinunciare, transigere o compromettere in arbitri giudizi, nonché per la prosecuzione di imprese commerciali appartenenti all’eredità.

In relazione più specifica all’istituto dell’eredità giacente, considerando che il legislatore fa esplicito riferimento ad atti pubblici e scritture private autenticate aventi ad oggetto beni ereditari, è chiaro che il notaio sia competente a rilasciare autorizzazioni anche per la stipula di atti di straordinaria amministrazione da stipularsi davanti a lui.

Dunque, oggi il ruolo del notaio deve considerarsi estero anche alle autorizzazioni relative agli atti straordinari del curatore, con particolare riferimento agli atti di alienazione dei beni immobili.

La gestione della vendita degli immobili ereditari da parte del curatore si snoda lungo due principali modalità operative. Qualora le condizioni del patrimonio lo consentano, il curatore può procedere mediante trattativa privata, richiedendo l'autorizzazione del notaio incaricato. In tale ipotesi, la vendita conserva carattere negoziale e gli eventuali vincoli gravanti sugli immobili devono essere rimossi attraverso il consenso espresso dei creditori. Questa soluzione si rivela particolarmente indicata quando il patrimonio è libero da gravami o laddove vi sia disponibilità collaborativa da parte dei creditori.

Diversamente, se si rende necessaria una procedura che garantisca maggiore pubblicità e tutela, il curatore deve rivolgersi al giudice delle successioni per ottenere l'autorizzazione alla vendita tramite evidenza pubblica. In tale ambito, la vendita può avvenire all'incanto, senza incanto oppure mediante una procedura competitiva deformalizzata, secondo quanto stabilito dal giudice. Questa seconda modalità, più articolata, è destinata a favorire la massima trasparenza e ad assicurare una gestione più rigorosa degli interessi patrimoniali coinvolti.

La natura della vendita incide profondamente sugli effetti giuridici che ne derivano. Quando la vendita avviene senza opposizioni da parte dei creditori, essa mantiene natura strettamente negoziale, mentre, in presenza di una liquidazione concorsuale derivante da opposizione, la vendita assume carattere coattivo. Tale distinzione è determinante anche ai fini dell'accesso agli strumenti di purgazione delle ipoteche e della disciplina delle formalità urbanistiche e catastali degli atti di vendita.

Quanto alla forma dell'atto conclusivo, la vendita può perfezionarsi mediante un atto notarile ordinario nel caso di trattativa privata oppure mediante un atto pubblico notarile più articolato laddove si sia proceduto con evidenza pubblica. In entrambi i casi, si rende necessario garantire la conformità agli obblighi normativi relativi alla regolarità urbanistica e catastale, salvo il caso in cui la vendita sia qualificabile come coattiva, circostanza che consente un'attenuazione di alcuni obblighi formali.

La sopravvenuta accettazione dell’eredità da parte di un erede o la devoluzione allo Stato non pregiudicano in alcun modo la validità degli atti giuridici compiuti dal curatore nel corso della sua gestione. Gli effetti di tali atti, infatti, permangono e si consolidano, in ossequio al principio della continuità giuridica e della tutela della sicurezza dei traffici patrimoniali.

Il curatore dell'eredità giacente si trova, dunque, a dover operare una scelta ponderata e responsabile circa il metodo di alienazione dei beni immobili. Quando il patrimonio risulta libero da vincoli e l'assenza di pretese creditorie consente una gestione più snella, la trattativa privata, assistita dall'autorizzazione notarile, si configura come la soluzione più semplice e immediata.

Al contrario, la presenza di iscrizioni pregiudizievoli o di un contesto di conflittualità tra i creditori impone l'adozione di una procedura competitiva, che garantisca trasparenza e tutela degli interessi collettivi.

La natura della vendita, sia essa negoziale o coattiva, riveste un'importanza primaria non solo per la disciplina delle cancellazioni ipotecarie, ma anche per la corretta applicazione delle normative urbanistiche e catastali. In questo quadro, il ruolo del notaio emerge come centrale, in quanto garante della regolarità sostanziale e formale dell'intero procedimento negoziale. Il notaio, oltre a rivestire la funzione tradizionale di pubblico ufficiale rogante, è chiamato ad assicurare la certezza giuridica degli atti, salvaguardando così la stabilità e la sicurezza delle operazioni successorie nel complesso e articolato panorama della gestione delle eredità giacenti.

Avv. Alessandro d'Arminio Monforte - Presidente ANCEGS - Associazione Nazionale Curatori di Eredità Giacente genealogia e Successioni.